Calculadora de rentabilidade do aluguel (yield)

Saber o yield real de um imóvel para alugar é diferente de "dividir aluguel pelo valor do imóvel". Aqui a conta considera o que sai do seu bolso.

Yield bruto x yield líquido

O yield bruto é a conta simples: aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. É um número fácil de calcular, mas engana — ele ignora tudo o que sai do bolso do proprietário.

O yield líquido desconta o que efetivamente sobra: retira vacância (mês vago no ano), taxa da administradora, IR sobre o aluguel e as despesas que ficam com o proprietário (condomínio extraordinário, IPTU quando não repassado, reformas, seguros).

A referência de mercado

Imóveis residenciais no Brasil costumam render entre 4% e 6% líquidos ao ano em regiões consolidadas. Studios em áreas de alta demanda podem passar disso, casas em bairros nobres muitas vezes ficam abaixo.

Para comparar com renda fixa, olhe o yield líquido — não o bruto. Aluguel bruto de 8% pode virar líquido de 4% depois de todos os descontos.

O que muda a conta na prática

• Vacância — 1 mês vago em 12 é ~8% de perda. Bairros com alta procura ficam abaixo disso; regiões com oferta grande, acima
• Taxa da administradora — 8% a 12% do aluguel é a faixa comum
• IR — se o aluguel vai para pessoa física e o total mensal ultrapassa a faixa de isenção, você recolhe pelo carnê-leão
• Valorização — o yield mede apenas a renda; a valorização do imóvel é ganho à parte, só realizado na venda