Quanto rende um imóvel alugado por mês? Como calcular de verdade

A conta que a maioria faz — aluguel dividido pelo preço do imóvel — ignora metade da realidade. O rendimento líquido costuma ser bem menor, e saber calcular direito muda a decisão de comprar.

A conta simples (e incompleta)

Essa é a conta que aparece em todo anúncio. O problema é que ela ignora custos que existem todo mês.

A conta que importa: yield líquido

Do aluguel recebido, saem:

• IPTU — mesmo quando repassado ao inquilino, sobra com você nos meses vagos
• Condomínio — idem
• Taxa de administração — se a locação for administrada por imobiliária
• Vacância — os meses sem inquilino. Um mês vago por ano já derruba o rendimento em ~8%
• Manutenção — pintura entre locações, reparos, eletrodomésticos
• Imposto de renda — o aluguel recebido por pessoa física entra na tabela progressiva mensal (carnê-leão)
• Inadimplência — mesmo com garantia, há atraso e custo de recuperação

Na prática, a diferença entre bruto e líquido costuma ser de 1,5 a 3 pontos percentuais. Um imóvel com 6% bruto pode entregar algo próximo de 3,5% líquido ao ano.

Simulação realista

Os valores acima são ilustrativos — sirvam para mostrar a estrutura da conta, não como referência de mercado.

E a valorização?

O rendimento do aluguel é só metade do retorno. A outra metade é a valorização do imóvel, que só se realiza na venda e depende muito de região, momento de mercado e estado de conservação.

Por isso, comparar imóvel com renda fixa apenas pelo yield é enganoso nos dois sentidos: ignora a valorização, mas também ignora que imóvel tem baixa liquidez, custo de transação alto (veja quanto custa comprar um imóvel) e risco concentrado em um único ativo.

O que aumenta o rendimento na prática

• Proximidade de metrô — reduz vacância, que é o maior inimigo do rendimento
• Imóveis menores — studios e 1 dormitório costumam ter yield maior, embora com rotatividade maior também
• Condomínio baixo — condomínio alto reduz o aluguel que o mercado aceita pagar
• Imóvel pronto para morar — aluga mais rápido e permite valor melhor
• Boa seleção de inquilino — inadimplência custa mais que qualquer economia de administração

O erro mais comum de quem começa

Comprar olhando só o preço do imóvel e supor o aluguel. Faça o contrário: pesquise primeiro quanto imóveis semelhantes estão efetivamente alugados na região e por quanto tempo ficam anunciados. Anúncio parado há meses é sinal de que o valor pedido não é o valor praticado.

Depois disso, monte a conta líquida completa. Se ela não fechar, o negócio não melhora depois da escritura.