Quanto custa comprar um imóvel além do preço anunciado

O preço do anúncio não é o preço final. Entre impostos, cartórios e certidões, prepare-se para somar de 4% a 5% do valor do imóvel — e mais, se houver financiamento.

Uma das frustrações mais comuns de quem compra o primeiro imóvel é descobrir, já com a negociação encaminhada, que faltam alguns milhares de reais para fechar. O erro é planejar a compra pelo valor anunciado e esquecer os custos de transferência.

Vamos à conta real.

Os custos obrigatórios

1. ITBI

Imposto municipal. Em São Paulo capital, 3% na regra geral, calculado sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência da prefeitura. Há alíquota reduzida para parte do valor financiado pelo SFH. Detalhes no artigo sobre ITBI em São Paulo.

2. Escritura pública

Emolumentos do tabelionato de notas, conforme a tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo, escalonada pelo valor do imóvel e reajustada todo início de ano. Não se aplica quando há financiamento bancário, porque o contrato do banco substitui a escritura.

3. Registro do imóvel

Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis, também pela tabela do TJSP e escalonados pelo valor. É o ato que efetivamente transfere a propriedade.

4. Certidões

Matrícula, ônus, certidões pessoais do vendedor, IPTU, condomínio. Várias são gratuitas; as pagas costumam somar algumas centenas de reais.

Se houver financiamento, some ainda

• Avaliação do imóvel pelo banco — laudo de engenharia, cobrado uma única vez
• Tarifa de administração / abertura de crédito — varia por instituição
• Seguros obrigatórios (MIP e DFI) — embutidos na parcela mensal, por toda a duração do contrato

Simulação — imóvel de R$ 700.000 em São Paulo

Ou seja, para um imóvel de R$ 700 mil, reserve algo entre R$ 28 mil e R$ 35 mil além do preço. Os valores exatos de cartório precisam ser consultados na tabela vigente do TJSP, publicada anualmente pela Anoreg/SP e pelos próprios cartórios.

Custos recorrentes após a compra

A conta não acaba na escritura. A partir das chaves, entram no orçamento:

• IPTU — anual, com opção de parcelamento
• Condomínio — mensal, em apartamentos e casas em condomínio
• Fundo de reserva e rateios extras — obras e melhorias aprovadas em assembleia
• Seguro residencial — obrigatório em imóveis financiados
• Manutenção — a regra prática é reservar cerca de 1% do valor do imóvel por ano

Como se planejar

1. Defina o valor máximo do imóvel
2. Calcule 5% desse valor e separe para custos de transferência
3. Some a entrada exigida pelo banco, se for financiar
4. Reserve ainda 3 a 6 meses de despesas fixas do imóvel
5. Só então compare com o que você tem disponível

Fazer essa conta antes de visitar imóveis evita frustração — e evita entrar numa negociação que você não conseguirá concluir.