IPTU: o que é, quem paga e o que fazer se o imóvel tem dívida

O IPTU é um imposto que gruda no imóvel, não na pessoa. Isso significa que dívida do antigo dono vira problema do novo — e é por isso que a certidão de IPTU entra em toda compra.

IPTU é a sigla de Imposto Predial e Territorial Urbano. É um tributo municipal, cobrado anualmente de quem é proprietário de imóvel em área urbana.

Como é calculado

A fórmula básica é:

As alíquotas variam conforme o uso (residencial ou não residencial) e a faixa de valor. Em São Paulo há ainda um sistema de descontos e acréscimos por faixa e o limite de aumento anual previsto em lei.

Quem paga

Em regra, o proprietário registrado. Nos imóveis alugados, a Lei do Inquilinato permite que o contrato transfira o pagamento ao inquilino — e é o que a maioria dos contratos faz. Mas atenção: perante a prefeitura, o responsável continua sendo o proprietário. Se o inquilino não paga, a cobrança recai sobre o dono.

A regra que pega o comprador desprevenido

O IPTU é uma obrigação propter rem: acompanha a coisa, não a pessoa. Se você compra um imóvel com IPTU atrasado, a dívida vem junto — mesmo que ela seja de anos anteriores à sua compra.

Existem duas proteções práticas:

1. Exigir a certidão negativa de tributos municipais antes de assinar qualquer coisa
2. Incluir cláusula no contrato dizendo que débitos até a data da posse são de responsabilidade do vendedor

A cláusula não impede a prefeitura de cobrar você — mas dá base para você cobrar o vendedor de volta.

Como consultar

No portal da Prefeitura de São Paulo, com o número do contribuinte (também chamado de inscrição imobiliária), você consulta valores, parcelas, débitos e emite a segunda via. O número do contribuinte aparece no próprio carnê e na matrícula do imóvel.

Isenções e descontos em São Paulo

O município concede isenção ou desconto em algumas situações, entre elas:

• Imóveis residenciais de valor venal baixo, dentro dos limites definidos em lei
• Aposentados, pensionistas e beneficiários de benefício assistencial que atendam aos requisitos de renda e propriedade
• Templos religiosos, entidades assistenciais e outras hipóteses de imunidade constitucional

Os limites de valor e renda são atualizados periodicamente. Consulte as condições vigentes no portal da prefeitura — a isenção normalmente exige requerimento e não é automática.

Pagamento à vista ou parcelado

A prefeitura costuma oferecer desconto para pagamento em cota única e a alternativa de parcelamento ao longo do ano. Se o dinheiro rende mais do que o desconto oferecido, parcelar pode ser mais vantajoso — vale fazer a conta.

Se a dívida já existe

• Débito recente — pague ou parcele diretamente pelo portal da prefeitura
• Débito inscrito em dívida ativa — procure os programas de parcelamento do município
• Execução fiscal em curso — situação mais séria, com risco de penhora do imóvel; procure orientação jurídica

Valor venal do IPTU e valor venal de referência

São coisas diferentes e é comum confundir. O valor venal do IPTU é usado para calcular esse imposto e costuma ser bem inferior ao preço de mercado. O valor venal de referência é usado como base mínima do ITBI e se aproxima mais do valor de mercado.