ITBI em São Paulo: como calcular, quem paga e quando

O ITBI costuma ser o maior custo isolado da compra de um imóvel depois do próprio preço. Em São Paulo, são 3% na regra geral — e o cálculo tem uma pegadinha que surpreende muita gente.

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal, cobrado sempre que um imóvel muda de dono por ato oneroso entre pessoas vivas — ou seja, em compras e vendas, permutas e dações em pagamento.

Como é municipal, a alíquota muda de cidade para cidade. Este artigo trata das regras da capital paulista.

Quem paga

Pela legislação municipal de São Paulo, o contribuinte do ITBI é o adquirente — quem compra. As partes podem combinar diferente no contrato, mas perante a prefeitura a responsabilidade é do comprador.

A alíquota

Os tetos de valor para a alíquota reduzida são atualizados periodicamente pela prefeitura. Confirme os valores vigentes no portal da Prefeitura de São Paulo antes de fazer a conta.

A pegadinha: valor venal de referência

Muita gente calcula 3% sobre o preço da negociação e leva um susto na hora de emitir a guia. Isso porque a base de cálculo do ITBI é o maior valor entre:

• o valor declarado na transação, e
• o valor venal de referência da prefeitura.

O valor venal de referência é uma estimativa de mercado feita pelo município — e não se confunde com o valor venal usado no IPTU, que costuma ser bem menor.

Se você acredita que o valor de referência está acima do preço real de mercado, é possível apresentar impugnação administrativa. Há também jurisprudência importante do STJ sobre a base de cálculo do ITBI — assunto para o seu advogado avaliar caso a caso.

Quando pagar

O ITBI precisa ser recolhido antes da lavratura da escritura. O tabelião não lavra a escritura sem a guia paga. Nos casos de financiamento bancário, o prazo costuma ser contado a partir da assinatura do contrato, conforme regra municipal.

E há um detalhe importante: sem ITBI pago, não há registro. Ou seja, sem ele você não se torna proprietário.

Como emitir a guia

1. Acesse o portal da Prefeitura de São Paulo, seção ITBI
2. Informe o número do contribuinte (o mesmo do IPTU) ou a inscrição imobiliária
3. Preencha os dados da transação — valor, partes, forma de pagamento
4. O sistema calcula e gera a guia
5. Pague em rede bancária e guarde o comprovante para levar ao tabelionato

Casos de isenção e não incidência

Não incide ITBI em transmissão por herança ou doação — nesses casos o imposto é o ITCMD, estadual. Também há hipóteses de não incidência em integralização de capital social e em algumas operações societárias, com requisitos específicos. Programas habitacionais de interesse social podem ter tratamento diferenciado.

Onde o ITBI entra na conta total

Somando ITBI, escritura e registro, os custos de transferência ficam tipicamente entre 4% e 5% do valor do imóvel em São Paulo. Detalhamos essa conta no artigo quanto custa comprar um imóvel além do preço anunciado.