Imposto de renda na venda de imóvel: ganho de capital e isenções

Vendeu por mais do que comprou? A diferença é ganho de capital e, em regra, é tributada. Mas existem isenções relevantes — e uma delas passou a ser interpretada de forma mais restrita.

Quando uma pessoa física vende um imóvel por valor superior ao custo de aquisição, a diferença é chamada de ganho de capital e, como regra, sofre incidência de imposto de renda.

Como se calcula o ganho

De forma simplificada:

Além disso, a legislação prevê fatores de redução para imóveis adquiridos há mais tempo, que diminuem o ganho tributável conforme a data de aquisição.

As alíquotas

O ganho de capital de pessoa física é tributado por alíquotas progressivas que partem de 15% e chegam a 22,5% conforme o valor do ganho. A maioria das operações residenciais comuns fica na primeira faixa.

As principais isenções

1. Reinvestimento em outro imóvel residencial (180 dias)

Se você vende um imóvel residencial e aplica o valor da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, o ganho pode ser isento. O benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos.

Atenção: a Receita Federal tem restringido a interpretação dessa isenção em soluções de consulta recentes. Antes de contar com ela no seu planejamento, confirme com um contador as condições exatas aplicáveis ao seu caso.

2. Imóvel único de menor valor

É isento o ganho na venda do único imóvel que o contribuinte possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000, desde que não tenha havido outra alienação de imóvel nos cinco anos anteriores.

3. Alienações de pequeno valor

Estão isentos os ganhos na alienação de bens cujo valor unitário de venda seja igual ou inferior a R$ 35.000 no mês.

4. Imóveis adquiridos até 1969

Imóveis adquiridos até 1969 têm redução integral do ganho de capital, resultando em isenção.

Como apurar e pagar

1. Baixe o programa GCAP do ano da venda, no site da Receita Federal
2. Informe dados da aquisição e da alienação, benfeitorias comprovadas e eventual isenção
3. O programa calcula o imposto devido e emite o DARF
4. O pagamento vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda
5. Na declaração anual seguinte, importe os dados do GCAP para a ficha de Ganhos de Capital

E na compra?

Quem compra não paga imposto de renda pela aquisição — o imposto da compra é o ITBI, municipal. O comprador apenas declara o imóvel na ficha de Bens e Direitos, pelo custo de aquisição, e mantém esse valor até uma futura venda.

Guarde os comprovantes de reforma

Este é o conselho mais prático deste artigo: guarde notas fiscais de reformas e benfeitorias. Elas aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho tributável no futuro. Sem nota fiscal, a Receita não aceita a soma.