Reforma tributária na venda de imóvel: o que muda para o vendedor

As operações de compra e venda de imóveis ganharam redução de 50% na alíquota do novo sistema. Mas a maior parte das vendas entre pessoas físicas segue fora do IBS e da CBS.

Vender um imóvel já envolvia ITBI, imposto de renda sobre ganho de capital, escritura e registro. A reforma tributária acrescenta uma camada — mas ela não atinge todo mundo, e é importante entender exatamente onde ela pega.

A redução de 50%

A LC 214/2025 concedeu às operações de compra e venda de imóveis uma redução de 50% sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS.

Considerando uma alíquota de referência próxima de 28%, isso significa carga efetiva em torno de 14% nas operações alcançadas — em vez dos 28% cheios aplicáveis a outros setores.

O que continua igual para a pessoa física

• ITBI: imposto municipal na transmissão, normalmente pago pelo comprador. Veja como calcular o ITBI em São Paulo
• Ganho de capital: imposto de renda sobre o lucro da venda, com as isenções já existentes. Veja as regras e isenções
• Escritura e registro: emolumentos de cartório, sem alteração pela reforma

Onde a reforma pesa mais

O impacto maior recai sobre o mercado de lançamentos. Incorporadoras e construtoras passam a operar dentro do novo sistema, o que altera a formação de preço dos imóveis novos. Parte desse custo tende a chegar ao comprador final, embora o crédito tributário ao longo da cadeia possa amortecer o efeito.

Vale acompanhar isso na hora de comparar imóvel na planta e imóvel pronto — a diferença de preço entre os dois pode se comportar de forma diferente nos próximos anos.

Cronograma

A transição da reforma é longa, com plena vigência prevista para 2033. Os efeitos relevantes para o setor imobiliário começam a aparecer a partir de 2027, o que dá tempo de planejamento — especialmente para quem tem operações estruturadas.

Se você vai vender nos próximos anos

1. Verifique se sua operação tem caráter eventual ou habitual
2. Se você compra e vende com frequência, converse com contador sobre enquadramento
3. Organize a documentação com antecedência — veja o checklist do vendedor
4. Considere o ganho de capital no planejamento do preço