Reforma tributária no aluguel: o que muda para quem aluga imóvel

A locação de imóveis entra no novo sistema de IBS e CBS, mas com dois amortecedores importantes: redução de 70% na alíquota e um redutor social que abate parte da base de cálculo.

A reforma tributária substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal). A locação de imóveis, que antes ficava fora do ISS na maior parte dos casos, passa a integrar esse novo sistema — e isso muda a conta de quem vive de aluguel.

A redução de 70% na alíquota

A Lei Complementar 214/2025 previu tratamento diferenciado para o setor imobiliário. Nas operações de locação, aplica-se redução de 70% sobre a alíquota padrão.

Na prática: considerando uma alíquota de referência em torno de 28%, a carga efetiva sobre o aluguel fica em aproximadamente 8,4%.

O redutor social

Além da redução de alíquota, a lei criou um redutor social para locação residencial: uma dedução de até R$ 600 por mês sobre a base de cálculo de cada contrato.

Quem é atingido — e quem não é

Esse é o ponto que mais gera confusão. Nem todo proprietário que aluga vira contribuinte de IBS e CBS. A lei estabeleceu limites para separar o locador eventual do locador que exerce atividade econômica com habitualidade.

Os parâmetros discutidos envolvem receita anual de locação e número de imóveis alugados. Detalhamos os critérios em quando o locador pessoa física vira contribuinte.

Quando isso começa a valer

A reforma tem transição longa, com plena aplicação prevista apenas para 2033. Para o mercado de locação, as regras relevantes passam a produzir efeito a partir de 2027, e a obrigação de inscrição em CNPJ para locadores enquadrados como contribuintes foi fixada para 1º de janeiro de 2027.

E o inquilino, paga mais?

Depende da dinâmica de cada mercado. Tributo sobre locação tende a ser repassado ao preço quando a demanda permite, e absorvido pelo proprietário quando o mercado está fraco. Em regiões com alta procura, a expectativa é de pressão sobre os valores; em regiões com vacância elevada, menos.

O que fazer agora

1. Levante sua receita anual total de locação e quantos imóveis você aluga
2. Verifique se você se enquadra nos critérios de contribuinte
3. Converse com contador sobre a estrutura mais adequada ao seu caso
4. Revise contratos longos, avaliando cláusulas de repasse de tributos

Veja também como declarar aluguel no IR e o comparativo entre pessoa física e holding.