Quando o locador pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS

Alugar um ou dois imóveis não transforma ninguém em contribuinte do novo sistema. A lei traçou limites de receita e de quantidade de imóveis para separar o locador eventual do profissional.

A pergunta que mais aparece desde que a reforma foi regulamentada: "eu, que alugo um apartamento, vou ter que abrir CNPJ e pagar imposto novo?". Para a maioria dos pequenos proprietários, a resposta é não.

Os dois gatilhos

A regra busca capturar quem exerce a locação como atividade econômica habitual, e não quem tem um imóvel a mais. Os parâmetros discutidos combinam receita e quantidade:

• Gatilho 1 — combinado: receita anual de locação superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados
• Gatilho 2 — isolado: receita anual de locação superior a R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis

Quem fica abaixo desses parâmetros permanece fora do IBS e da CBS — continuando a recolher apenas o Imposto de Renda sobre os aluguéis, como sempre fez.

O que muda para quem se enquadra

• Inscrição em CNPJ, com prazo fixado para 1º de janeiro de 2027
• Emissão de documento fiscal nas operações de locação
• Recolhimento de IBS e CBS, com a redução de 70% aplicável à locação
• Imposto de Renda continua incidindo normalmente sobre os rendimentos
• Obrigações acessórias e escrituração compatíveis com a nova condição

Cuidados com o cálculo

Alguns pontos que costumam gerar erro na autoavaliação:

• A receita considerada é a anual e total de locação, somando todos os imóveis
• Imóveis em copropriedade exigem atenção quanto à parcela atribuível a cada titular
• Locação comercial e por temporada entram na conta
• Estar perto do limite exige acompanhamento ano a ano, porque reajustes podem cruzar a linha

Recomendação

Se sua receita anual de locação passa de R$ 200 mil, ou se você tem quatro imóveis ou mais alugados, vale sentar com um contador ainda em 2026. A decisão de estrutura — pessoa física ou pessoa jurídica — tem efeito de longo prazo e não deve ser tomada em cima da hora.

Veja o comparativo entre pessoa física e holding patrimonial e como fica a tributação do aluguel.