Reforma em imóvel alugado: quem paga o quê?

A resposta depende do tipo de benfeitoria. A lei separa em três categorias — necessária, útil e voluptuária — e cada uma tem regra própria de custeio e indenização.

O inquilino quer trocar o piso. O proprietário não quer pagar. Ou o inquilino já trocou e agora quer ser reembolsado na saída. Essas três situações se resolvem com o mesmo conceito jurídico: benfeitorias.

As três categorias

Necessárias. São as indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore — infiltração estrutural, telhado com goteira, rede elétrica comprometida. São, por natureza, responsabilidade do proprietário. Se o inquilino as realizar por urgência, tende a ter direito a indenização, ainda que não autorizadas expressamente.

Úteis. Aumentam ou facilitam o uso do imóvel — armários embutidos, ampliação de um cômodo, instalação de ar-condicionado. Dependem de autorização expressa e escrita do proprietário para gerar direito a indenização.

Voluptuárias. São de mero deleite ou embelezamento, sem aumentar o uso — uma fonte decorativa, um revestimento sofisticado por preferência estética. Em regra, não são indenizáveis, mas o inquilino pode levá-las embora se isso não danificar o imóvel.

O procedimento seguro para o inquilino

1. Peça autorização por escrito antes de iniciar qualquer obra
2. Descreva exatamente o que será feito e com que materiais
3. Combine expressamente quem paga o quê, e se haverá abatimento no aluguel
4. Registre o estado anterior com fotos datadas
5. Guarde notas fiscais de tudo

Sem autorização escrita, mesmo uma obra que valorize o imóvel pode virar prejuízo — ou até obrigação de recompor o estado original na saída.

Do lado do proprietário

Autorizar reforma pode ser vantajoso: melhora o imóvel, aumenta o valor de locação futura e fideliza um bom inquilino. Mas formalize sempre: autorização específica, escopo definido e definição clara sobre indenização ou não ao final.

O documento que resolve quase tudo

O laudo de vistoria de entrada é o que define o "estado original" a que o imóvel deve retornar. Sem ele, a discussão vira palavra contra palavra. Veja como fazer a vistoria corretamente e a divisão geral de despesas na locação.