Lei do Inquilinato: direitos e deveres de inquilino e proprietário

A Lei 8.245/91 organiza quase tudo na relação entre quem aluga e quem tem o imóvel. Conhecer as regras básicas evita a maior parte das brigas — e das cobranças indevidas.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) regula a locação de imóveis urbanos no Brasil. Ela não cobre imóveis rurais, vagas de garagem autônomas, espaços de publicidade nem hotéis — para esses, aplicam-se outras regras.

Obrigações do proprietário (locador)

• Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina
• Garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação
• Responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação
• Fornecer recibo discriminado das quantias pagas — é vedado recibo genérico
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio
• Pagar impostos e taxas do imóvel, salvo previsão contratual em contrário
• Fazer as reparações necessárias que não decorram de uso indevido pelo inquilino

Obrigações do inquilino (locatário)

• Pagar o aluguel e encargos no prazo
• Usar o imóvel conforme o combinado no contrato
• Restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural
• Comunicar ao proprietário qualquer dano ou defeito cuja reparação seja dele
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio
• Permitir vistoria do imóvel, mediante combinação prévia
• Não fazer modificações estruturais sem autorização escrita

Despesas ordinárias x extraordinárias

Esta é a fonte número um de discussão. A lei separa assim:

Na dúvida, a lógica é: manter funcionando é do inquilino; melhorar ou reconstruir é do dono.

Benfeitorias

• Necessárias (evitam deterioração): indenizáveis, ainda que não autorizadas
• Úteis (aumentam a utilidade): indenizáveis se autorizadas por escrito
• Voluptuárias (mero deleite): não indenizáveis; podem ser retiradas se não danificarem o imóvel

Atenção: é muito comum o contrato conter cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias — e os tribunais em geral aceitam essa cláusula. Leia antes de assinar e antes de reformar.

Prazo do contrato

O padrão do mercado é 30 meses. Contratos de 30 meses ou mais permitem ao proprietário retomar o imóvel ao fim do prazo sem precisar justificar (denúncia vazia). Em contratos menores, a retomada depende de hipóteses previstas em lei.

Se ninguém se manifesta ao fim do prazo e o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado.

Venda do imóvel alugado

O proprietário pode vender, mas o inquilino tem direito de preferência: precisa ser notificado das condições e tem 30 dias para igualar a oferta. Se o contrato estiver averbado na matrícula e a preferência for desrespeitada, o inquilino pode buscar a adjudicação do imóvel na Justiça.

Se o comprador quiser o imóvel vazio, ele deve denunciar a locação em até 90 dias da compra, concedendo 90 dias para desocupação — salvo se o contrato tiver cláusula de vigência averbada.

Exigências que a lei não permite

• Cobrar mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (fiador e seguro-fiança juntos, por exemplo)
• Cobrar caução em dinheiro superior a três meses de aluguel
• Exigir pagamento antecipado do aluguel, salvo quando não há nenhuma garantia contratada

Comparamos as garantias possíveis no artigo sobre fiador, caução ou seguro-fiança.