Rescisão de contrato de aluguel: multa, prazos e como fazer certo

Sair antes do fim do contrato gera multa — mas quase nunca a multa cheia. A lei manda reduzir o valor proporcionalmente ao tempo já cumprido, e muita gente paga a mais por não saber disso.

Quando o inquilino quer sair antes

O inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mesmo dentro do prazo, desde que pague a multa contratual. A multa usual é de três aluguéis, mas o ponto que importa está na lei: ela deve ser reduzida proporcionalmente ao período já cumprido.

Quando não há multa

• Se o contrato já venceu e virou prazo indeterminado: basta avisar com 30 dias de antecedência
• Se o inquilino é transferido pelo empregador para outra localidade — precisa notificar o locador por escrito com 30 dias e comprovar a transferência
• Se o proprietário descumpre obrigações do contrato de forma grave

Quando o proprietário quer o imóvel de volta

Aqui a situação é mais restrita. Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode simplesmente retomar o imóvel. Ele só pode encerrar antes do prazo em hipóteses específicas, como descumprimento contratual pelo inquilino, falta de pagamento ou necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público.

Se rescinde sem justa causa, responde pelas perdas e danos previstos no contrato.

Ao fim do prazo

Em contratos de 30 meses ou mais, o proprietário pode retomar o imóvel ao término, sem justificar (denúncia vazia), notificando o inquilino. Se deixar passar 30 dias sem se manifestar e o inquilino continuar no imóvel, o contrato passa a ser por prazo indeterminado — e aí a retomada exige aviso de 30 dias.

Em contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada ao fim do prazo depende das hipóteses legais, como uso próprio, uso de familiar ou reforma substancial.

O procedimento correto de saída

1. Notifique por escrito — e-mail com confirmação, carta com aviso de recebimento ou notificação pela administradora
2. Respeite o aviso prévio de 30 dias, quando aplicável
3. Quite tudo — aluguel proporcional, condomínio, IPTU, água, luz e gás até a entrega
4. Prepare o imóvel conforme o laudo de vistoria de entrada
5. Faça a vistoria de saída com o proprietário ou a administradora presentes
6. Entregue as chaves com recibo datado — este documento encerra a responsabilidade pelos aluguéis

Devolução da garantia

Se houve caução em dinheiro, o valor deve ser devolvido corrigido pela poupança, descontados débitos e danos apontados na vistoria. Se houve seguro-fiança, não há devolução — o prêmio é o custo do serviço. Descontos precisam ser justificados e comprovados, não estimados por telefone.

Pontos que geram disputa

• Pintura — verifique o que o contrato exige e o que o laudo de entrada registrou
• Desgaste natural — não pode ser cobrado do inquilino
• Contas de consumo — peça as faturas finais antes de entregar as chaves
• Multa cheia — cobrança sem redução proporcional é irregular

A melhor prevenção continua sendo a vistoria bem documentada na entrada.