Reajuste de aluguel: quando pode, qual índice e como calcular

O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato. Fora disso, aumento só por acordo entre as partes ou por ação revisional.

A regra é simples e vem da legislação: contratos de locação podem ser reajustados a cada 12 meses. Reajuste em periodicidade menor não é permitido.

Qual índice se aplica

O que vale é o que está escrito no contrato. Os mais usados são:

Nos últimos anos, muitos contratos migraram do IGP-M para o IPCA justamente por causa da volatilidade do IGP-M, que em alguns períodos acumulou altas muito acima da inflação ao consumidor.

Como calcular

O índice a ser usado é o acumulado nos 12 meses anteriores ao mês do reajuste. Confira sempre o número oficial no site da FGV (IGP-M) ou do IBGE (IPCA), e não em fontes secundárias.

E quando o índice fica negativo?

Já aconteceu com o IGP-M. Se o índice acumulado for negativo e o contrato não previr o contrário, a leitura mais direta é que o aluguel deveria ser reduzido. Na prática, muitos contratos trazem cláusula estabelecendo que não haverá reajuste negativo. Vale checar o que o seu contrato diz.

Quando é possível aumentar fora do reajuste anual

• Por acordo entre as partes — formalizado em aditivo contratual assinado pelos dois lados
• Por ação revisional — cabível após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, quando o valor está descolado do mercado

Fora dessas hipóteses, aumento unilateral não é válido. Se o inquilino recebe uma cobrança maior sem base contratual, pode recusar e continuar pagando o valor correto — de preferência com comprovação formal.

Negociação vale mais que índice

Na prática, muitos reajustes são negociados abaixo do índice contratual. Faz sentido para os dois lados: para o proprietário, um inquilino bom que continua no imóvel evita meses de vacância, custo de nova divulgação e risco de inadimplência. Para o inquilino, evita o custo e o transtorno de uma mudança.

Se o índice veio alto, a conversa costuma ser mais produtiva que a imposição. Uma referência útil é comparar com os valores praticados hoje em imóveis semelhantes na mesma região.

Reajuste na renovação

Quando o contrato chega ao fim e as partes fazem um novo, o valor é livremente negociado — não fica preso ao índice. É o momento em que o preço se ajusta de fato ao mercado.