Quem paga o quê no aluguel: proprietário ou inquilino?

A regra geral da Lei do Inquilinato é simples: o inquilino paga o que decorre do uso; o proprietário paga o que se refere à estrutura e ao patrimônio.

É a discussão mais frequente entre proprietário e inquilino — e a maior parte dela se resolve com uma distinção só: despesa de uso é do inquilino; despesa de patrimônio é do proprietário.

O que é do inquilino

• Aluguel e encargos previstos em contrato
• Contas de consumo: água, luz, gás, internet
• Condomínio ordinário: as despesas de rotina do prédio — salário de funcionários, limpeza, manutenção corriqueira, consumo de áreas comuns
• IPTU, quando o contrato assim estipular (o que é a praxe no mercado)
• Pequenos reparos decorrentes do uso normal: lâmpada, torneira que vaza por desgaste de uso, chuveiro
• Seguro contra incêndio, quando previsto em contrato

O que é do proprietário

• Condomínio extraordinário: obras de reforma estrutural, pintura de fachada, instalação de equipamentos novos, constituição de fundo de reserva
• Reparos estruturais: problemas de fundação, telhado, hidráulica embutida, rede elétrica geral
• Vícios anteriores à locação — problemas que já existiam quando o inquilino entrou
• IPTU, quando o contrato não transferir esse encargo
• Despesas de administração imobiliária e de intermediação da locação

E a pintura na saída?

Depende do estado em que o imóvel foi entregue e do que diz o laudo de vistoria. A regra é devolver o imóvel no estado em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural do uso. Se o inquilino recebeu recém-pintado, tende a devolver pintado. Se recebeu com pintura desgastada, não pode ser cobrado por um padrão superior ao que recebeu.

É exatamente por isso que o laudo de vistoria é o documento mais importante de uma locação.

O que o contrato pode mudar

Boa parte dessas regras é supletiva: o contrato pode dispor de forma diferente em vários pontos, desde que não viole a lei. Por isso, o momento de resolver essas dúvidas é antes de assinar, não na hora da devolução das chaves.

Para o panorama completo, veja Lei do Inquilinato: direitos e deveres.