Posso vender um imóvel que está em inventário?

Sim, é possível — mas não do jeito comum. Enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio, e não aos herdeiros. Isso muda quem assina, o que o cartório exige e quanto tempo tudo leva.

Quando alguém falece, os bens deixados formam o que a lei chama de espólio — uma massa de bens que ainda não foi dividida. O inventário é o procedimento que apura esses bens, paga os impostos devidos e formaliza quem fica com o quê.

Até que a partilha seja registrada na matrícula, os herdeiros não são donos individuais do imóvel. São coproprietários de uma fração ideal indivisa. Essa distinção é o que torna a venda mais complicada.

As três situações possíveis

1. Inventário ainda não aberto

Não dá para vender o imóvel formalmente. Primeiro é preciso abrir o inventário. O prazo legal para abertura é de 60 dias a contar do falecimento — passar disso costuma gerar multa sobre o ITCMD, o imposto estadual sobre herança.

2. Inventário em andamento

É possível vender, mas com autorização. No inventário judicial, é preciso pedir ao juiz um alvará judicial autorizando a alienação. O juiz avalia a justificativa (pagar dívidas do espólio, evitar deterioração do bem, custear o próprio inventário) e ouve todos os interessados.

No inventário extrajudicial, feito em cartório quando todos são maiores, capazes, há consenso e não existe testamento, o caminho é mais simples: em geral, faz-se a escritura de partilha e a venda em sequência, no mesmo ato ou logo depois.

3. Inventário concluído e partilha registrada

Aqui a venda é comum. Cada herdeiro já é proprietário registrado da sua parte e assina como qualquer vendedor.

O que o comprador vai exigir

Compradores costumam ter receio de imóvel em inventário, e com razão. Prepare estes documentos antes de anunciar:

• Certidão de óbito
• Certidão de matrícula atualizada, com o nome do falecido
• Comprovação da abertura do inventário e nomeação do inventariante
• Documentos de todos os herdeiros e respectivos cônjuges
• Comprovante de recolhimento ou parcelamento do ITCMD
• Alvará judicial, quando o inventário for judicial
• Certidões negativas do falecido e dos herdeiros

Os impostos envolvidos

Detalhamos ITBI e ganho de capital nos artigos sobre ITBI em São Paulo e imposto de renda na venda de imóvel.

Quanto tempo leva

O inventário extrajudicial, com documentação em ordem e consenso entre os herdeiros, costuma se resolver em poucos meses. O judicial é bem mais demorado — pode levar anos quando há litígio, herdeiro menor de idade ou testamento.

Por isso, se a intenção é vender, vale conversar com um advogado logo no começo: o caminho escolhido no início determina a velocidade de tudo.

Uma alternativa: cessão de direitos hereditários

Existe a possibilidade de um herdeiro ceder seus direitos hereditários a outra pessoa, por escritura pública. Isso não é a venda do imóvel — é a venda da posição de herdeiro. O comprador assume o lugar dele no inventário, com os riscos que isso traz.

É uma operação de nicho, que costuma sair com deságio grande justamente pelo risco. Só faz sentido com assessoria jurídica dos dois lados.

Conselho prático

Se o imóvel está desocupado e o inventário vai demorar, lembre que ele continua gerando custo: IPTU, condomínio, manutenção e risco de invasão. Muita família descobre tarde que o custo de manter o imóvel parado consumiu boa parte do valor da herança.