Sinal e arras: o que acontece se alguém desistir da compra?

Quem desiste depois de dar sinal costuma perder o valor. Quem recebe o sinal e desiste costuma devolver em dobro. Mas o resultado depende do tipo de arras que o contrato prevê.

O sinal é o valor pago para "travar" o negócio antes da escritura. Na linguagem jurídica ele se chama arras — e a distinção entre dois tipos de arras define exatamente o que acontece se alguém desistir.

Arras confirmatórias

É o padrão quando o contrato não diz nada em contrário. Servem para confirmar o negócio e demonstrar seriedade.

• Se o comprador desiste: perde o valor dado como sinal
• Se o vendedor desiste: devolve o sinal em dobro
• Se o negócio se concretiza: o sinal é abatido do preço

Ponto importante: nas arras confirmatórias, a parte prejudicada pode ainda pleitear indenização suplementar se comprovar prejuízo maior, ou até exigir o cumprimento do contrato.

Arras penitenciais

Precisam estar expressamente previstas no contrato. Elas funcionam como um preço combinado para o arrependimento: garantem às partes o direito de desistir.

• O comprador que desiste perde o sinal
• O vendedor que desiste devolve em dobro
• Mas: esse é o limite. Não cabe indenização suplementar nem exigência de cumprimento forçado do contrato

Quanto costuma ser o sinal

Não há percentual definido em lei. A praxe de mercado varia bastante, mas valores entre 5% e 20% do preço são comuns. Quanto maior o sinal, maior o comprometimento das duas partes — e maior o risco de quem desistir.

Quando a desistência não gera perda

Nem toda desistência é culposa. Situações que costumam afastar a penalidade:

• Financiamento negado, quando o contrato prevê essa condição — veja o que fazer se o banco negar o crédito
• Problema na documentação do imóvel descoberto depois, que impeça a transferência
• Vício oculto relevante não informado pelo vendedor
• Descumprimento da outra parte

Por isso a cláusula de condição suspensiva ligada à aprovação do financiamento é uma das mais importantes do contrato.

Antes de assinar e pagar

1. Leia se o contrato diz "arras confirmatórias" ou "penitenciais"
2. Verifique se há cláusula que condicione o negócio à aprovação do financiamento
3. Confira a documentação do imóvel antes de dar o sinal, não depois
4. Pague sempre de forma rastreável, com recibo específico identificando o valor como sinal

Veja também as cláusulas que você precisa conferir no contrato e quais certidões pedir antes de fechar.