Certidões para comprar imóvel: quais pedir e o que cada uma revela

Certidão negativa custa pouco e demora horas. Um processo para anular a compra de um imóvel penhorado custa anos e advogado. A conta é fácil de fazer.

As certidões existem para responder duas perguntas: o imóvel tem problema? e o vendedor tem problema que possa respingar no imóvel?

A primeira pergunta é a mais óbvia. A segunda é a que derruba negócios aparentemente perfeitos.

Certidões do imóvel

• Matrícula atualizada (inteiro teor) — Registro de Imóveis da região. Mostra donos, hipotecas, penhoras, usufruto e a metragem oficial. É a certidão mais importante de todas.
• Certidão de ônus reais — em geral vem na própria matrícula. Confirma se há garantia real sobre o bem.
• Certidão negativa de tributos municipais (IPTU) — Prefeitura. Débito de IPTU acompanha o imóvel.
• Declaração de quitação de condomínio — síndico ou administradora. Débito de condomínio também acompanha o imóvel.
• Certidão de valor venal — Prefeitura. Usada para calcular o ITBI.

Certidões do vendedor pessoa física

• Certidão de distribuição cível — Justiça Estadual (TJSP) e Justiça Federal
• Certidão de execuções fiscais — estadual e federal
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho — CNDT, emitida pelo TST
• Certidão de débitos federais — Receita Federal e PGFN, em documento conjunto
• Certidão de protesto — cartórios de protesto da comarca onde ele mora e onde fica o imóvel
• Certidão criminal — estadual e federal
• Certidão de interdição e tutela — verifica capacidade civil

Se o vendedor for empresa

Acrescente contrato social atualizado, certidão simplificada da Junta Comercial, certidão de falência e recuperação judicial, e certidões de débitos previdenciários e do FGTS. Compra de imóvel de empresa em recuperação judicial exige cuidado redobrado.

Certidão positiva: negócio morto?

Nem sempre. Existe a certidão positiva com efeito de negativa, que aparece quando há débito, mas ele está suspenso, parcelado ou garantido. Nesse caso, o risco costuma ser aceitável.

Quando a certidão é positiva de verdade, a análise é caso a caso e passa por três perguntas:

1. O valor da dívida é relevante perto do patrimônio total do vendedor?
2. O processo já está em fase de execução?
3. O vendedor tem outros bens que garantam a dívida?

Se ele tem patrimônio de sobra e a dívida é pequena, o risco de fraude à execução cai muito. Se o imóvel que você quer comprar é o único bem dele e existe execução em curso, saia do negócio.

Prazo de validade

A maioria das certidões vale 30 dias, algumas 90. Como o processo entre proposta e escritura leva semanas, é comum ter que reemitir. Deixe para tirar as certidões quando a negociação estiver realmente encaminhada — mas nunca depois de assinar.

Quanto custa o pacote completo

Boa parte das certidões federais e trabalhistas é gratuita e sai na hora, pela internet. As de cartório e de tribunal têm custo. Somando tudo, o pacote de certidões de uma compra costuma ficar em algumas centenas de reais — valor irrelevante diante do que está em jogo.