Documentos para comprar um imóvel: o checklist completo

Comprar um imóvel envolve três blocos de documentos: os do imóvel, os do vendedor e os seus. Faltar um item de qualquer bloco pode travar o registro no cartório — ou, pior, transferir para você uma dívida que não era sua.

Existe uma diferença que quase ninguém explica no começo: comprar não é o mesmo que se tornar dono. Você só é proprietário de verdade quando a transferência é registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. E o cartório só registra se a documentação estiver completa e limpa.

Por isso o checklist abaixo não é burocracia: é o que separa uma compra tranquila de um processo judicial daqui a três anos.

1. Documentos do imóvel

São os mais importantes, porque revelam o histórico e as pendências da propriedade.

• Matrícula atualizada — emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel. Deve ter, no máximo, 30 dias. É a certidão de nascimento do imóvel: mostra todos os donos anteriores, hipotecas, penhoras, usufruto e qualquer restrição.
• Certidão negativa de ônus reais — indica se existe hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outra garantia sobre o bem. Costuma vir junto da matrícula.
• Certidão negativa de débitos de IPTU — emitida pela prefeitura. O IPTU é dívida que acompanha o imóvel (obrigação propter rem), ou seja, se ficar em aberto, o novo dono responde.
• Declaração de quitação condominial — para apartamentos e casas em condomínio. Emitida pelo síndico ou pela administradora. Dívida de condomínio também acompanha o imóvel.
• Habite-se — comprova que a construção foi aprovada pela prefeitura. Relevante em imóveis novos ou que passaram por ampliação.
• Planta aprovada e CND de obra — quando houve construção ou reforma que alterou a área.

2. Documentos do vendedor

Aqui o objetivo é descobrir se o vendedor tem dívidas ou processos que possam, no futuro, atingir o imóvel que ele vendeu para você — o que a lei chama de fraude à execução.

• RG e CPF (ou CNPJ e contrato social, se for empresa)
• Certidão de casamento atualizada — e, se casado, o regime de bens. Dependendo do regime, o cônjuge precisa assinar
• Certidão negativa de distribuição cível e criminal (Justiça Estadual e Federal)
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho
• Certidão de débitos federais (Receita Federal e PGFN)
• Certidão de protesto dos cartórios da comarca
• Certidão de ações trabalhistas — importante quando o vendedor é empresário

Se aparecer processo, não significa automaticamente que a compra é inviável. Significa que você precisa de um advogado avaliando o risco antes de assinar qualquer coisa.

3. Documentos do comprador

São simples quando a compra é à vista, e mais extensos quando há financiamento:

• RG e CPF
• Comprovante de residência atualizado
• Certidão de estado civil
• Comprovante de renda (holerites, IR, extratos) — só no financiamento
• Extrato do FGTS — se for usar o saldo

Em que ordem pedir

Onde emitir cada documento

A maior parte sai online. Matrícula e certidões de imóveis em São Paulo podem ser pedidas pelo portal do Registro de Imóveis; certidões federais no site da Receita Federal; certidões estaduais no portal do Tribunal de Justiça de São Paulo; e IPTU no site da Prefeitura de São Paulo. Certidões de condomínio só com o síndico ou a administradora.

O erro mais caro

Pagar sinal antes de ver a matrícula. Acontece muito quando o comprador se apaixona pelo imóvel e o vendedor tem pressa. A matrícula custa poucos reais e demora minutos — não existe justificativa para pular essa etapa.

Se você está avaliando imóveis agora, vale conhecer os imóveis que temos disponíveis: em todos eles a documentação é conferida antes de ir para o anúncio.