Escritura e registro de imóvel: qual a diferença e por que os dois importam

Esta é a confusão mais cara do mercado imobiliário brasileiro: assinar a escritura e achar que o imóvel já é seu. Não é. Sem registro, você tem um contrato — não uma propriedade.

O Código Civil brasileiro é direto no artigo 1.245: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E o parágrafo seguinte completa: enquanto não registrado, o alienante continua a ser havido como dono.

Ou seja: com a escritura na mão e sem registro, quem ainda aparece como proprietário perante o Estado é o vendedor.

O que é cada coisa

Escritura pública

É o documento lavrado por um tabelionato de notas (o "cartório de notas"). O tabelião identifica as partes, verifica a documentação, lê o contrato em voz alta e colhe as assinaturas. A escritura dá fé pública ao negócio: prova que aquele acordo existiu, naqueles termos, naquela data.

Registro

É o ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está. Ele pega a escritura e anota a transferência na matrícula do imóvel. A partir daí, e só a partir daí, você é o dono para todos os efeitos.

A ordem correta

1. Contrato de compra e venda — particular, entre as partes. Define preço, prazos e condições.
2. Levantamento de documentos e certidões — do imóvel e do vendedor.
3. Pagamento do ITBI — o imposto municipal. Sem a guia paga, o tabelião não lavra a escritura.
4. Escritura pública — no tabelionato de notas.
5. Registro — no Registro de Imóveis, na matrícula.

Quando a escritura pública é obrigatória

Pela regra geral do Código Civil, negócios com imóveis de valor superior a 30 salários mínimos exigem escritura pública. Abaixo disso, o instrumento particular é aceito.

Há uma exceção prática importante: nos financiamentos imobiliários, o contrato firmado com o banco tem força de escritura pública por força de lei. Nesse caso você não passa em tabelionato — o próprio contrato do banco vai direto para registro.

Quanto custa

Escritura e registro seguem a tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça de São Paulo, reajustada todo início de ano e escalonada pelo valor do imóvel. Somados ao ITBI (3% em São Paulo capital, na regra geral), os custos de transferência costumam ficar entre 4% e 5% do valor do imóvel.

Detalhamos essa conta no artigo quanto custa comprar um imóvel além do preço anunciado.

O que acontece se você não registrar

• Você não pode vender, financiar ou dar o imóvel em garantia
• Se o vendedor for executado por dívidas, o imóvel pode ser penhorado — ele ainda consta como dono
• Se o vendedor morrer, o imóvel entra no inventário dele
• Se o vendedor vender de novo para outra pessoa que registre primeiro, essa pessoa vira a dona
• Você não consegue comprovar propriedade para financiamento, seguro ou ação judicial

Esse último cenário parece absurdo, mas acontece. Na disputa entre dois compradores do mesmo imóvel, prevalece quem registrou primeiro — não quem pagou primeiro.

Prazo para registrar

Não existe prazo legal fixo, mas há dois motivos para não demorar: o risco descrito acima e o fato de que as certidões usadas na escritura vencem. Se você deixar passar meses, o cartório pode exigir certidões novas. O recomendável é registrar logo após a escritura.