Contrato de compra e venda de imóvel: as cláusulas que você precisa conferir

O contrato de compra e venda é onde o negócio realmente se define. É ele que diz o que acontece se o financiamento não sair, se aparecer uma dívida oculta ou se alguém desistir.

Antes da escritura existe o contrato particular entre comprador e vendedor. Ele pode se chamar contrato de compra e venda, compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda — na prática, é o documento que trava o negócio e organiza as etapas até o registro.

Um contrato bem-feito não é longo. É específico.

O que não pode faltar

Identificação completa das partes

Nome, CPF/CNPJ, estado civil, regime de bens e endereço de todos os envolvidos. Se o vendedor é casado, o cônjuge entra no contrato conforme o regime de bens.

Descrição do imóvel conforme a matrícula

Endereço, número da matrícula, cartório, área e vaga de garagem (indicando se é vinculada ou tem matrícula própria). Descrever o imóvel "por cima" gera discussão depois.

Preço e forma de pagamento

Valor total, valor do sinal, datas e formas de cada parcela. Deixe claro se há valores condicionados a financiamento ou a FGTS, e qual o prazo de cada etapa.

Prazo e condição de entrega das chaves

Quando o comprador recebe a posse: na escritura, no registro, ou em data específica? E o imóvel é entregue livre de pessoas e coisas? Se há inquilino, como fica?

Responsabilidade por dívidas anteriores

Cláusula dizendo que IPTU, condomínio, água, luz e gás até a data da posse são do vendedor. Parece óbvio, mas sem isso a discussão vira palavra contra palavra.

Cláusula de condição suspensiva do financiamento

Essencial se você vai financiar. Ela diz que, se o banco não aprovar o crédito até determinada data, o contrato se desfaz e os valores pagos são devolvidos, sem multa. Sem essa cláusula, financiamento negado pode significar perder o sinal.

Multa por descumprimento

Percentual e para quais situações. Verifique se a multa é recíproca — contratos redigidos pelo vendedor às vezes punem só o comprador.

Foro e forma de resolução

Onde eventuais discussões serão julgadas. Em geral, o foro da comarca do imóvel.

Documentos anexos ao contrato

Anexe ao contrato a matrícula atualizada e as certidões levantadas. Isso registra o estado do imóvel e do vendedor na data da assinatura — prova útil se algo aparecer depois.

Erros comuns

Registrar o contrato vale a pena?

O compromisso de compra e venda pode ser averbado na matrícula. Isso custa emolumentos, mas cria o chamado direito real de aquisição: o imóvel fica publicamente comprometido com você, dificultando que seja vendido a terceiros ou penhorado sem que sua condição apareça. Em negócios com pagamento parcelado longo, é uma proteção que costuma compensar.

E depois?

Cumpridas as condições do contrato, o caminho é ITBI → escritura → registro. Explicamos cada etapa no artigo sobre escritura e registro de imóvel.