7 erros que fazem um imóvel demorar meses para vender

Imóvel bom encalhado quase sempre tem explicação — e ela costuma estar em uma destas sete coisas. A boa notícia é que quase todas são corrigíveis em uma semana.

1. Preço acima do mercado

É de longe o erro mais comum e o mais caro. O raciocínio "coloco mais alto para ter margem de negociação" ignora como as pessoas buscam: por faixa de preço. Um imóvel de R$ 700 mil anunciado por R$ 800 mil simplesmente não aparece para quem procura até R$ 750 mil.

Pior: os primeiros 30 dias concentram a maior parte das visualizações. Errar o preço nesse período queima o melhor momento do anúncio.

2. Fotos ruins

A foto é a porta de entrada. Se ela não convence em dois segundos, não há visita.

• Fotografe de dia, com cortinas abertas e todas as luzes acesas
• Sempre na horizontal — foto vertical fica cortada na maioria dos sites
• Ambientes arrumados e despersonalizados — sem roupa, louça ou objetos pessoais à mostra
• De 10 a 20 fotos, cobrindo todos os cômodos, a fachada e o lazer
• Nada de espelho mostrando quem fotografa

3. Documentação irregular

Área construída não averbada, inventário não concluído, dívida de condomínio, pendência na matrícula. Qualquer um desses itens elimina de imediato o comprador que precisa de financiamento — que é a maioria.

Regularizar leva tempo, então comece antes de anunciar. Vale reler o que dizem os artigos sobre matrícula do imóvel e certidões.

4. Anúncio sem informação

Anúncio que não informa condomínio, IPTU, número de vagas e metragem gera desconfiança e desperdiça visita. Quem se interessa quer fazer a conta do custo mensal total antes de sair de casa.

Informe: metragem útil, quartos, suítes, banheiros, vagas, valor do condomínio, valor do IPTU, andar, posição e o que o condomínio oferece.

5. Dificultar as visitas

Imóvel que só pode ser visitado em dois horários por semana demora muito mais para vender. Se o imóvel está ocupado — por você ou por inquilino —, organize uma rotina previsível de horários e deixe as chaves acessíveis à imobiliária.

6. Não preparar o imóvel

Não é preciso reformar. Pequenas correções de baixo custo mudam a percepção:

• Reparar vazamentos, tomadas e fechaduras
• Trocar lâmpadas queimadas — ambiente claro parece maior
• Pintura de retoque nas paredes mais marcadas
• Retirar excesso de móveis e objetos
• Limpeza pesada, incluindo vidros
• Eliminar odores — o cheiro é a primeira impressão que ninguém fotografa

7. Anunciar em todo lugar ao mesmo tempo, sem controle

Colocar o imóvel com cinco corretores diferentes parece aumentar a exposição, mas costuma produzir o contrário: o mesmo imóvel aparece com preços e descrições diferentes, o comprador percebe e conclui que há pressa ou desorganização — e usa isso para negociar para baixo.

Melhor ter uma estratégia coordenada, com informação consistente em todos os canais.

Quando revisar a estratégia

Se em 30 dias o imóvel teve poucas visitas, o problema é preço ou anúncio. Se teve muitas visitas e nenhuma proposta, o problema é preço ou apresentação do imóvel. Use esse diagnóstico simples antes de baixar o preço no escuro.