Convenção de condomínio x regimento interno: qual vale mais?

A convenção é a constituição do condomínio; o regimento interno é o manual do dia a dia. Quando os dois se contradizem, prevalece a convenção.

Toda discussão condominial séria acaba em uma dessas duas perguntas: "onde está escrito isso?" e "isso pode?". Responder bem exige entender que o condomínio tem dois documentos internos, com pesos diferentes.

A convenção: a lei maior do condomínio

A convenção é o documento estruturante. Ela é registrada no Cartório de Registro de Imóveis e vincula todos os condôminos, inclusive quem comprar no futuro. Trata das matérias fundamentais:

• Destinação do condomínio (residencial, comercial, misto)
• Discriminação das unidades e das áreas comuns
• Fração ideal de cada unidade e critério de rateio das despesas
• Direitos e deveres dos condôminos
• Competências do síndico e regras de assembleia
• Sanções e multas

Por tratar de matéria estrutural, sua alteração exige quórum qualificado — em regra, dois terços dos condôminos — e o registro em cartório da alteração.

O regimento interno: o manual do cotidiano

O regimento detalha o uso do dia a dia: horários do salão de festas, regras da piscina e da academia, uso da churrasqueira, procedimento de mudança, regras de silêncio, uso de elevadores de serviço, circulação de pets nas áreas comuns.

Costuma ser aprovado e alterado por quórum simples em assembleia — o que o torna bem mais flexível.

Onde essa hierarquia aparece na prática

• Pets: restrição ampla em regimento, sem base na convenção e sem justificativa concreta, costuma ser questionada com sucesso. Veja o que o condomínio pode sobre animais
• Obras nas unidades: o regimento pode disciplinar horários e comunicação, mas não proibir reforma lícita. Veja quando é preciso autorização do síndico
• Locação por temporada: tema hoje sob análise do STJ. Veja Airbnb em condomínio
• Inadimplência: o condomínio pode cobrar, mas restrições vexatórias tendem a ser ilegais. Veja condômino inadimplente

Como conseguir os documentos

A convenção pode ser obtida com o síndico ou a administradora, e também no Cartório de Registro de Imóveis onde está registrada. O regimento fica com a administração do condomínio. Peça os dois antes de comprar um imóvel — eles revelam muito sobre como é morar ali.

Antes de comprar

Ler a convenção antes de fechar negócio evita surpresas sobre pets, obras, uso de vaga e destinação. É um documento chato, mas curto perto do tamanho da decisão. Veja também o checklist completo de documentos para comprar.