Assembleia de condomínio: como funciona e o que você pode questionar

A assembleia é onde se decide quanto você vai pagar, que obras serão feitas e quais regras valem no prédio. Também é onde a maioria dos condôminos não aparece — e depois reclama do resultado.

A assembleia é o órgão máximo do condomínio. Nem convenção, nem síndico, nem administradora têm poder acima dela. É lá que se aprova orçamento, taxa extra, obras, mudanças de regimento e a eleição do síndico.

Os dois tipos

Assembleia geral ordinária (AGO)

Acontece uma vez por ano, em data prevista na convenção. Pauta típica: prestação de contas do exercício anterior, aprovação do orçamento do próximo ano, definição da cota condominial e eleição de síndico e conselho.

Assembleia geral extraordinária (AGE)

Convocada a qualquer tempo para assuntos específicos: obra não prevista, rateio extra, alteração de regimento, destituição de síndico. Pode ser convocada pelo síndico ou por condôminos que representem ao menos um quarto do condomínio.

A convocação precisa ser regular

Este é o ponto que mais anula deliberação. A convocação deve:

• Respeitar a antecedência mínima prevista na convenção
• Ser dirigida a todos os condôminos, pela forma prevista na convenção
• Indicar data, hora, local e pauta
• Informar o quórum de primeira e segunda convocação

Quórum

Varia conforme a matéria e o que diz a convenção. Em linhas gerais:

Obras necessárias — as que preservam a estrutura e a segurança — seguem regime próprio e podem ser realizadas com menos formalidade, dada a urgência.

Quem pode votar

• Proprietário em dia com as obrigações condominiais: vota normalmente
• Proprietário inadimplente: em regra, não vota, embora possa participar e se manifestar
• Inquilino: pode votar em matérias de despesas ordinárias, quando o proprietário não comparece — depende do que a convenção estabelece
• Procurador: pode representar o condômino, mediante procuração conforme as exigências da convenção

A ata é o documento que vale

O que não está na ata, para efeitos práticos, não foi decidido. Ela deve registrar presentes, quórum, itens deliberados, resultado de cada votação e eventuais ressalvas.

Você tem direito a receber cópia da ata. Guarde as dos últimos anos: elas revelam obras aprovadas, situação financeira e conflitos do prédio — informação valiosa também para quem está pensando em comprar ali.

Como questionar uma deliberação

Se a assembleia foi irregular — convocação sem antecedência, ausência de pauta, quórum não atingido, matéria fora da competência —, é possível pleitear a anulação judicial. Prazos e requisitos variam conforme o vício alegado, então a orientação de um advogado no início faz diferença.

Antes disso, porém: registre sua discordância em ata, na própria assembleia. Ressalva consignada vale muito mais que reclamação posterior.

Um conselho prático

Vá às assembleias. Parece óbvio, mas a maioria dos condôminos só descobre a taxa extra quando ela chega no boleto — quando já não há o que fazer, porque a deliberação regular obriga inclusive quem faltou. Detalhamos essa parte no artigo sobre taxa extra de condomínio.