Inquilino não paga: como funciona a ação de despejo
A lei permite retomar o imóvel, e em alguns casos com liminar de desocupação em 15 dias. Mas existe uma ordem a seguir — e pular a notificação prévia costuma custar meses.
Poucas situações desgastam mais um proprietário do que o inquilino que para de pagar e continua no imóvel. A boa notícia é que a Lei do Inquilinato prevê um caminho relativamente rápido. A má é que ele precisa ser seguido na ordem certa.
Passo 1: a notificação prévia
Antes de ir à Justiça, é indispensável notificar o inquilino extrajudicialmente, preferencialmente por correspondência com aviso de recebimento. A notificação concede prazo — comumente 30 dias — para que ele quite o débito ou desocupe o imóvel.
Esse passo não é burocracia inútil: ele constitui a mora formalmente e é frequentemente exigido para instruir a ação.
Passo 2: a ação de despejo
Persistindo a inadimplência, entra-se com a ação de despejo por falta de pagamento, geralmente cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos vencidos. O inquilino é citado e tem prazo para contestar.
A liminar de 15 dias — e a pegadinha que quase ninguém sabe. A Lei 8.245/91 permite liminar de desocupação em 15 dias em ações fundadas exclusivamente em falta de pagamento. Mas há um detalhe decisivo: essa liminar só cabe quando o contrato não tem garantia (sem fiador, sem caução, sem seguro-fiança). Contratos com garantia, na prática, seguem o rito comum — mais lento. É um efeito curioso: a garantia protege o recebimento, mas retarda a retomada do imóvel.
A purgação da mora
O inquilino pode evitar o despejo pagando integralmente o débito — aluguéis, encargos, multa, juros e custas — dentro do prazo legal, em regra até a contestação. É um direito dele, e uma possibilidade real de o processo se encerrar sem desocupação.
Quanto tempo leva na prática
Varia muito conforme a comarca, a existência de garantia e a estratégia de defesa. Com liminar deferida, a desocupação pode ocorrer em poucas semanas. Sem liminar e com defesa apresentada, é realista pensar em meses.
O que evitar de todo jeito
- Trocar a fechadura ou impedir o acesso do inquilino
- Cortar água, luz ou gás
- Retirar os pertences dele do imóvel
Todas essas condutas configuram autotutela e podem gerar responsabilidade civil e criminal para o proprietário — invertendo completamente a posição das partes no processo.
Como reduzir o risco antes de alugar
A prevenção continua sendo o melhor instrumento: análise cadastral criteriosa, garantia bem escolhida e contrato bem redigido. Veja o comparativo em fiador, caução ou seguro-fiança e os fundamentos em Lei do Inquilinato: direitos e deveres.
Perguntas frequentes
Posso trocar a fechadura se o inquilino não paga?
Em quanto tempo consigo o despejo por falta de pagamento?
Quando cabe a liminar de despejo em 15 dias?
O inquilino pode evitar o despejo pagando depois?
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