Comprei um imóvel alugado: posso pedir o inquilino para sair?

Depende de duas linhas registradas na matrícula. Se houver cláusula de vigência averbada, você herda o contrato até o fim. Se não houver, tem 90 dias para agir — e perder esse prazo custa caro.

A regra geral é que a venda rompe a locação: o comprador não é obrigado a manter o contrato feito pelo antigo dono. Mas essa regra tem uma exceção importante, e um prazo que pesa contra quem não age.

A exceção: cláusula de vigência averbada

Se o contrato de locação tiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada na matrícula do imóvel, o comprador é obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo contratado.

Os dois requisitos são cumulativos. Cláusula no contrato sem averbação na matrícula não obriga o comprador — foi por isso que a matrícula entrou no seu checklist antes de comprar.

Sem cláusula de vigência: o prazo de 90 dias

Não havendo cláusula averbada, o comprador pode denunciar a locação. O procedimento:

1. Notificar o inquilino por escrito em até 90 dias contados do registro da compra
2. Conceder ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupar

E aqui está a armadilha: se você deixar passar os 90 dias sem notificar, presume-se que concordou com a locação — e ela continua valendo nos termos originais.

O direito de preferência do inquilino

Antes de vender, o proprietário deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições ofertadas a terceiros. O inquilino tem 30 dias para se manifestar.

Se esse direito for desrespeitado e o contrato estiver averbado na matrícula, o inquilino pode, dentro do prazo legal, depositar o valor e reivindicar o imóvel para si — o que anularia a sua compra.

Por isso, ao comprar imóvel alugado, exija do vendedor a prova de que o inquilino foi notificado e renunciou à preferência. É documento essencial, não formalidade.

Checklist para comprar imóvel alugado

• Matrícula atualizada — verificar averbação do contrato de locação
• Cópia integral do contrato e de todos os aditivos
• Comprovação da notificação de preferência e da renúncia do inquilino
• Comprovantes de pagamento dos últimos aluguéis
• Situação da garantia (caução, fiador ou seguro-fiança) e como será transferida
• Laudo de vistoria de entrada
• Certidão negativa de débitos de condomínio e IPTU

E se você quiser manter o inquilino?

Pode ser um bom negócio: imóvel já rendendo, sem custo de vacância nem de nova divulgação. Nesse caso, formalize a mudança de proprietário por aditivo contratual, informando os novos dados para pagamento, e comunique a administradora e a seguradora, se houver seguro-fiança.

Se pretende revisar o valor, lembre que o reajuste continua preso ao índice e à periodicidade do contrato vigente — veja o artigo sobre reajuste de aluguel.

Se o inquilino não sair no prazo

Notificação feita, prazo vencido e imóvel ocupado: o caminho é a ação de despejo. Nessa hipótese específica, a lei admite pedido de liminar para desocupação, mediante caução, o que costuma acelerar o processo. Ainda assim, é medida judicial — com custo e tempo.