Como usar o FGTS para comprar imóvel: regras e passo a passo

O FGTS pode virar entrada, abater parcelas ou quitar o financiamento — desde que você cumpra um conjunto de requisitos que muita gente descobre tarde demais.

Para quem tem carteira assinada, o FGTS costuma ser o recurso que viabiliza a compra do primeiro imóvel. Mas o uso é regulado e restrito — não é simplesmente sacar o saldo.

Requisitos do trabalhador

• Ter, no mínimo, 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados ou não, em uma ou mais empresas (contas ativas e inativas podem ser somadas)
• Não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do país
• Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, nem em municípios limítrofes ou da mesma região metropolitana

Requisitos do imóvel

• Ser residencial urbano e destinado à moradia própria do titular da conta
• Estar registrado no Registro de Imóveis, sem pendências que impeçam a transferência
• Estar dentro do teto de avaliação do SFH vigente
• Ser avaliado e aprovado pelo agente financeiro

As três formas de usar

1. Entrada

Compor o valor pago à vista ao vendedor, reduzindo o valor financiado. É o uso mais comum.

2. Amortização ou abatimento de parcelas

Em financiamento já existente, o saldo pode reduzir o saldo devedor (amortização) ou abater parte do valor das prestações por um período. Há intervalo mínimo entre utilizações.

3. Quitação total

Liquidar o saldo devedor de uma só vez, encerrando o financiamento.

Passo a passo

1. Consulte seu saldo no aplicativo FGTS ou pelo site da Caixa, somando contas ativas e inativas
2. Verifique se você atende aos requisitos — especialmente o de não possuir imóvel na região
3. Procure o agente financeiro (Caixa ou outro banco autorizado) e faça a simulação
4. Apresente a documentação pessoal, do vendedor e do imóvel
5. Aguarde a avaliação de engenharia do imóvel
6. Assine o contrato — que tem força de escritura pública
7. O banco solicita a liberação do FGTS; o valor vai direto para a operação, nunca para a sua conta
8. Registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis

Intervalo entre utilizações

Você pode usar o FGTS mais de uma vez ao longo da vida, respeitando o intervalo mínimo previsto na regulamentação — em geral, três anos entre utilizações — e desde que continue cumprindo todos os requisitos.

Documentos normalmente exigidos

• RG, CPF e comprovante de estado civil
• Comprovante de residência
• Carteira de trabalho e comprovantes de vínculo (para os 3 anos de FGTS)
• Extrato atualizado das contas do FGTS
• Documentação completa do imóvel e do vendedor
• Autorização para consulta ao Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT)

Pontos de atenção

Dois motivos concentram a maior parte das recusas: possuir imóvel residencial na mesma região — inclusive fração de imóvel recebido em herança — e financiamento ativo no SFH, mesmo que em outro estado. Vale a pena verificar esses dois pontos antes de iniciar o processo.

Como as regras e os tetos de valor são atualizados periodicamente pelo Conselho Curador do FGTS, confirme sempre as condições vigentes junto ao agente financeiro antes de fechar negócio.