Doação de imóvel em vida para filhos: como funciona e quanto custa

Doar um imóvel em vida é uma forma comum de antecipar a herança e organizar o patrimônio da família — mas envolve imposto, formalidades no cartório e decisões que valem a pena entender antes de assinar.

Transferir um imóvel para os filhos ainda em vida é uma decisão comum em planejamento sucessório — evita disputas futuras no inventário, permite acompanhar a divisão do patrimônio e, em muitos casos, reduz custos frente a um inventário depois do falecimento. Mas a doação tem regras próprias, e vale entender cada uma antes de formalizar.

Como formalizar

A doação de imóvel exige escritura pública lavrada em cartório de notas, seguida do registro na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, a doação não produz efeito perante terceiros — o imóvel formalmente ainda pertence ao doador.

É possível doar o imóvel integral ou apenas uma fração dele, e dividir entre múltiplos filhos em percentuais iguais ou diferentes, conforme a vontade do doador — respeitado o limite da legítima, a parte da herança que a lei reserva obrigatoriamente aos herdeiros necessários.

O imposto: ITCMD

A doação de imóvel é tributada pelo ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. Em São Paulo, a alíquota incide sobre o valor venal de referência do imóvel, definido pela Secretaria da Fazenda do Estado — e não sobre o valor de mercado ou o valor declarado na escritura, o que menor. É essencial consultar a tabela vigente na data da doação, já que alíquotas e faixas de isenção podem mudar.

Cláusulas que podem ser incluídas

• Incomunicabilidade — o imóvel não entra na partilha em caso de divórcio do filho donatário
• Impenhorabilidade — protege o bem contra penhora por dívidas do filho
• Inalienabilidade — impede que o filho venda ou doe o imóvel a terceiros, geralmente combinada com as duas cláusulas acima

Essas cláusulas costumam ser usadas quando o objetivo é proteger o patrimônio familiar a longo prazo, e não apenas transferir a propriedade.

O que muda no inventário futuro

Doações feitas em vida a herdeiros necessários (filhos, por exemplo) são consideradas adiantamento de herança, salvo declaração expressa do doador de que saem da parte disponível do patrimônio. Isso significa que, no inventário futuro, o valor doado costuma ser trazido à colação — somado ao patrimônio total para calcular a divisão entre os herdeiros, evitando que quem recebeu a doação leve mais que sua parte proporcional da herança.

Por isso, é recomendável formalizar a doação com orientação de advogado especializado em direito de família e sucessões, especialmente quando há mais de um filho ou patrimônio significativo envolvido.