Comprei um imóvel na planta e a entrega atrasou: quais são meus direitos?

Comprar na planta costuma sair mais barato, mas embute um risco conhecido: o atraso na obra. A lei prevê uma margem de tolerância — e, depois dela, um conjunto claro de direitos para quem comprou.

Todo contrato de compra de imóvel na planta traz uma data de entrega — e, quase sempre, uma cláusula de tolerância de até 180 dias, prevista no artigo 43-A da Lei 4.591/1964. Dentro desse período, a construtora não está tecnicamente em atraso, mesmo que a obra não esteja pronta.

O problema começa quando esse prazo de tolerância também é ultrapassado. É aí que a lei passa a proteger o comprador de forma mais concreta.

Passado o prazo de tolerância, o que muda

• Multa contratual — muitos contratos preveem uma multa por dia ou mês de atraso, geralmente calculada como um percentual do valor pago
• Indenização por lucros cessantes — se o comprador comprova gasto extra, como aluguel de outro imóvel enquanto aguarda a entrega
• Direito de rescindir o contrato — com devolução integral e corrigida dos valores já pagos
• Direito de exigir o cumprimento — manter o contrato e cobrar a entrega, com as indenizações cabíveis

Vale rescindir ou seguir com o contrato?

Depende do momento do mercado e do quanto já foi pago. Se o imóvel valorizou desde a compra, muitas vezes vale mais seguir e cobrar a indenização pelo atraso. Se o comprador precisa do dinheiro de volta ou perdeu a confiança na construtora, a rescisão com devolução corrigida costuma ser o caminho mais seguro.

Uma alternativa pouco lembrada: vender os direitos sobre o contrato a outro comprador antes mesmo da entrega, transferindo posição contratual — desde que o contrato permita e a construtora seja notificada.

Antes de entrar com uma ação

Reúna o contrato assinado, comprovantes de todos os pagamentos, comunicações da construtora sobre o cronograma e, se houver, comprovantes de gastos extras causados pelo atraso (aluguel, mudança, armazenamento). Esse conjunto de provas é o que sustenta tanto uma negociação extrajudicial quanto uma ação judicial.

Negociação direta costuma ser mais rápida

Antes de judicializar, vale tentar a negociação direta ou pela via do Procon: muitas construtoras preferem oferecer descontos, bônus em outras unidades ou ressarcimento parcial a enfrentar uma ação judicial que pode incluir dano moral.